Comment financer un projet immobilier pour un investissement locatif : tout ce qu’il faut savoir en 2022
Pour de nombreux ménages, investir dans l’immobilier s’inscrit dans le cadre d’une stratégie de défiscalisation.
Afin d’apporter une aide éclairée et d’accompagner ses clients à chaque étape de leur projet, le courtier en immobilier doit se tenir informé des dispositifs existants et de l’évolution de la réglementation.
Investir dans l’immobilier ancien : les dispositifs à connaître
Moins cher à l’achat que l’immobilier neuf, l’immobilier ancien permet de choisir un logement situé dans une zone privilégiée, un centre historique, un environnement attractif. Des travaux et un plan de rénovation énergétique peuvent facilement donner davantage de valeur au bien.
La loi Denormandie
Prorogée jusqu’au 31 décembre 2023, la loi Denormandie est une proche cousine du dispositif Pinel. Elle concerne les logements anciens rénovés, dont les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et viser une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%. Seules un peu plus de 222 communes de France permettent d’investir dans l’immobilier locatif ancien avec le dispositif Denormandie.
Il s’agit de villes moyennes ayant un potentiel historique et économique, labellisées cœur de ville ou ayant signées une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Une réduction d’impôt est accordée au propriétaire une fois les travaux terminés et le logement mis en location pour au moins 6 ans (en savoir plus).
La loi Malraux
Le courtier en investissement locatif peut également conseiller à ses clients d’investir dans l’ancien grâce à la loi Malraux. Attention toutefois, ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui envisagent la rénovation complète d’un immeuble. Sous certaines conditions, la réduction d’impôt est alors comprise entre 22% et 30% des sommes engagées pour les travaux, dans la limite de 100000 € chaque année pendant 4 ans (en savoir plus).
Contrairement à la loi Denormandie qui implique un plafond de ressources et de loyers, la loi Malraux n’est pas limitée en ce sens. Il faut cependant s’engager à louer nu le bien pendant 9 ans. Les travaux entrepris doivent en outre être supervisés par un architecte des Bâtiments de France.
Le déficit foncier
Mécanisme essentiel à connaître pour optimiser sa fiscalité : le déficit foncier. Il s’adresse aux contribuables dont les charges, incluant les travaux de rénovation, sont supérieures aux revenus locatifs. La différence entre les deux constitue le déficit foncier, qui peut être déduit des autres revenus dans la limite de 10700 € (en savoir plus).
Le résidu, s’il existe, peut de nouveau être déduit des revenus durant 10 ans. Outre les travaux, le déficit foncier concerne les dépenses d’entretien, d’assurance, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière.
Investir dans l’immobilier neuf : quelles aides en 2022 ?
Investir dans le neuf permet de bénéficier des dernières normes en matière de rénovation, de confort et de sécurité ainsi que d’une fiscalité avantageuse.
Les lois Pinel et Pinel +
Jusqu’à la fin de l’année 2022, les investisseurs peuvent acheter un bien en Pinel et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% pour un engagement de location de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Les propriétaires bailleurs doivent respecter le zonage territorial en vigueur, ainsi que le plafond de revenus et de loyers. Attention, à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024, l’avantage fiscal sera progressivement abaissé avant de disparaître.
À la place, le dispositif Pinel + sera proposé à partir du 1er janvier 2023. Similaire au Pinel, il sera toutefois plus exigeant. Les logements devront disposer d’une surface minimale et leur performance énergétique sera plus stricte que celle exigée dans le cadre de la réglementation environnementale 2020 (RE2020).
Rendez-vous sur notre page dédiée à la loi Pinel Plus pour en savoir davantage sur ce futur dispositif.
Le statut LMNP
S’il est un statut que tout bon courtier en défiscalisation doit connaître, c’est sans conteste le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP). Possible dans le neuf, mais aussi dans l’ancien, il s’adresse au propriétaire bailleur de locations meublées dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an.
Si le régime d’imposition Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges dans le but de réduire le montant du loyer imposable. Ce statut n’est pas soumis à des contraintes de durée de détention, de dispositif de défiscalisation, ni de plafond de loyers ou de ressources du locataire (en savoir plus).
Le dispositif Censi-Bouvard
Enfin, jusqu’au 31 décembre 2022, les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard en achetant et en louant un bien situé dans une résidence de services. Le logement doit être loué au moins 9 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt.
C’est un bon complément au statut LMNP et à la récupération de la TVA possible avec l’acquisition d’un logement neuf (en savoir plus).
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